从“20年糊涂账”到每一笔可查？广州2万人大社区7月4日表决，信托制物业如何取“信”？

广州华南新城小区(xiǎoqū) 图源｜每经记者 陈荣浩

在广州番禺区，一个有着20多年历史、2万常住人口的大型社区华南(huánán)新城(xīnchéng)，正酝酿一场“物业变革”。

6月26日，《每日经济新闻》记者从华南新城业主处获悉，该小区7月4日将(jiāng)召开业主大会，除了常规的业主管理、选举业委会委员(wěiyuán)等议题外，还将表决引入信托制物业服务模式，这在(zài)广州尚属首例。

作为合生创展旗下的老牌社区(shèqū)，华南新城曾因环境优美著称，但随着(suízhe)包干制物业(wùyè)模式下服务质量下滑、财务不透明等问题积弊日深，业主此前两次成立业委会均以失败告终。

6月27日，华南(huánán)新城物业经理林晓林在接受每经记者微信采访(cǎifǎng)时表示：“如果转变为信托制物业模式，对物业公司还是有一定影响的，如经营自主受限、收益分配不灵活等(děng)。该模式当下的挑战在于，目前广州的信托制物业还处于(chǔyú)探索中，机制运行上(shàng)可能还不大成熟，需要一定的磨合时间。”

从全国范围看，成都、合肥等(děng)地此前已有小区推行信托制物业服务，这一(zhèyī)模式能否改写“老小区难治”的宿命，也是业内较为关心的话题(huàtí)。

20多年(duōnián)不知钱花哪儿？

华南新城的困境极具代表性(dàibiǎoxìng)。

作为广州早期开发的大型社区，其(qí)采用的包干制(bāogānzhì)物业模式曾是行业主流，业主按面积缴纳物业费，物业公司自负盈亏。

但随着时间推移，这套(zhètào)模式的弊端(bìduān)逐渐显现。有业主向每经记者直言：“20多年来，小区公共收益去向不明，社区(shèqū)服务质量也每况愈下。”

矛盾的核心在于资金监管缺位(quēwèi)。

包干制下，物业费全部汇入总部账户，再(zài)由总部按预算划拨给小区。“但现实情况是，交的钱怎么花、花在哪儿，业主基本(jīběn)不知道。”华南新城业主郭先生(guōxiānshēng)指出。

那么，信托制是如何(rúhé)破局的？业主方面多次向记者提及财务透明。

与包干制(zhì)不同，信托制物业的本质是“资金信托+服务托管”，物业费及公共收益将作为信托财产存入(cúnrù)银行共管账户，物业企业作为受托人，按(àn)约定比例提取酬劳(chóuláo)，其余资金“以收定支”，专项用于小区服务。

郭先生认为，信托制相比包干制的好处在于，物业公司从服务(fúwù)角色转变为管家角色，以酬金形式获取服务费，剩余物业费(wùyèfèi)仍归全体业主所有，用于小区建设与(yǔ)维护，这种模式(móshì)将倒逼物业公司主动提升服务品质。

“在该模式下，业主可通过信息平台查询每笔收支凭证，甚至参与预算(yùsuàn)制定。这相当于把物业公司变成‘职业经理人’，业主是‘老板’，对资金(zījīn)使用和服务(fúwù)内容拥有更大话语权。”郭先生比喻道。

华南新城小区(xiǎoqū) 每经记者 陈荣浩 摄

那么，华南新城的(de)物业方面又是怎么看待信托制物业服务的？

林晓林表示，不少(bùshǎo)业主想(xiǎng)实行信托制物业服务，其实主要看中的是年度预算的公开透明，以及该模式(móshì)执行后可能提升对物业公司的信任度。

在林晓林看来，物业信托(xìntuō)制本质是酬金制的升级版，重点还是解决业主(yèzhǔ)们的实际问题，提升小区整体服务质量。

中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者微信采访时则表示，信托(xìntuō)制模式下，物业公司的协商成本(chéngběn)有可能会显著增加。

“日常管理中每(měi)一笔支出和(hé)每一项工作，需要面对每一位业主可能提出的咨询(zīxún)、质疑和抱怨。而业主需求千差万别、诉求种类繁杂、认知不一而足、素质良莠不齐，协商沟通方面的工作量相比传统物管模式(móshì)增加了不少。”宋子谦说。

从全国(quánguó)范围看，信托制物业在全国多地已展现潜力。

据(jù)新华网此前(cǐqián)报道，合肥高新区上铁银欣花园小区在试点信托制物业模式后，物业费收缴率从70%跃升至97%，全年物业投诉量下降(xiàjiàng)到个位数。

“成都新津”微信公众号显示(xiǎnshì)，位于(wèiyú)成都新津区的一品(yīpǐn)水轩小区，是2021年该区首批实行信托制物业试点的小区之一，小区采取(cǎiqǔ)“线上+线下”双公开形式，公开物业费缴纳和使用情况，物业费缴纳率曾一度达到100%。

郭先生提到，推行(tuīxíng)信托制物业服务有“三道坎”。

“首先，要看小区业委会(yèwěihuì)能否顺利成立，不同城市成立业委会的难度不一样，相对来说，广州对计票规则、候选人资格等要求更严格，基层(jīcéng)政府对业委会的态度也更谨慎。此外，还存在业主认知与利益博弈(bóyì)的问题(wèntí)，业主间(jiān)的表决可能也存在分歧。另外，物业公司与业主间需要‘信任重建’，因为信托(xìntuō)制意味着利润压缩，还存在后续与物业公司磨合的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监马燕娇认为，目前多数(duōshù)城市(chéngshì)小区在推行信托制物业服务时有两大难点。

一方面，当前《中华人民共和国民法典(mínfǎdiǎn)》等未明确信托制物业(wùyè)的(de)法律定位，缺乏对账户(zhànghù)权属、业主表决权、物业公司违约责任等细节的强制规范，实践中易(zhōngyì)引发纠纷；另一方面，存在流程重构成本，双账户体系复杂化，共管账户需银行、业主代表、物业三方协同，资金划转审计成本显著增加，老旧小区业主可能抵触分摊。

马燕娇还提到，虽然信托制物业会使小区的财务更加透明，但该模式同样无法绕过(ràoguò)“低收费-高(gāo)成本(chéngběn)”剪刀差和业主自治薄弱等深层矛盾，易形成“透明下的服务滑坡”，尤其是资源匮乏的老旧(lǎojiù)小区，可能因成本矛盾放大而适得其反，关键仍在于小区支付能力与组织(zǔzhī)成熟度。

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